家なき子特例とは？親と同居していなかった子などが小規模宅地等の特例を受けるための条件

不動産の相続税評価額が最大8割も下がる小規模宅地等の特例の「家なき子特例」

相続財産に不動産がある場合、「小規模宅地等の特例」は、よく使われているポピュラーな制度です。小規模宅地等の特例は、原則として被相続人（例えば親）と同居していた親族（例えば子）にのみ適用されます。しかし、例外的に、別居している親族でも、小規模宅地等の特例が適用できる規定があります。俗に「家なき子特例」と呼ばれている規定です。なお、「家なき子特例」は通称であり、法律に定められた名称ではありません。
土地を相続した場合、小規模宅地等の特例が適用できるかできないかは、相続税額に大きな影響を与えます。最初に、その効果を見てみましょう。

※特定居住用宅地等の評価減の特例は330㎡まで80％割引

なお、小規模宅地等の特例の詳細については、以下の記事をご覧ください。

関連記事「相続時の不動産に対する相続税計算方法と小規模宅地の特例を解説_前編」

小規模宅地等の特例で相続税がゼロになることも！

小規模宅地等の特例の効果について、簡単な計算例で確認します。

相続税の基礎控除額の計算は「3,000万円＋（600万円×相続人数）」なので、この場合、「3,000万円＋600×1人」＝3,600万円になります。

（1）小規模宅地等の特例が適用できない場合
課税遺産総額＝相続財産7,500万円（土地5,000万円＋預金2,500万円）－基礎控除3,600万円＝3,900万円
相続税額＝3,900万円×相続税率20%－200万円＝580万円
→580万円の納税

（2）小規模宅地等の特例が適用できて8割減額される場合

土地の評価額＝5,000万円ｰ(5,000万円×80％）＝1,000万円（小規模宅地等の特例適用後）
課税遺産総額＝相続財産3,500万円（土地1,000万円＋預金2,500万円）－基礎控除3,600万円＝－100万円　→　0円
→相続税額は0

小規模宅地特例が適用されるか否かで、相続税額が大きく変わることがご理解いただけると思います。

小規模宅地の特例とは

上記は、自宅土地の相続の例で説明しました。しかし小規模宅地等の特例は、自宅だけに適用されるものではありません。
小規模宅地等の特例は、被相続人が所有していた、以下のいずれかの土地について適用できる制度です。

・特定居住用宅地等（自宅など）
・特定事業用宅地等（店舗、事務所、工場など）
・貸付事業用宅地等（賃貸マンション・アパート、賃貸駐車場など）

ただし、これらの中で、家なき子特例が適用できるのは、「特定居住用宅地等」のみである点には注意してください。
特定居住用宅地等とは、被相続人や被相続人と生計を一にしていた親族が居住用に供していた土地です。特定居住用宅地等に小規模宅地等の特例が適用できる場合には、土地の相続税評価額が面積330㎡まで8割減額されます。

特定居住用宅地等では、同居していない相続人は小規模宅地等の特例を原則として利用できない

特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続人が被相続人と同居をしていたことが要件の1つとなっています。
つまり、被相続人と別居している相続人（子など）が自宅を相続した場合には、原則としては、小規模宅地等の特例は適用されないのです。

親と同居していない子も小規模宅地等の特例が適用できる「家なき子特例」とは

家なき子特例とは、被相続人と非同居であた親族が相続人となった場合であっても、要件すべてに該当する場合には、限度面積330㎡、減額割合8割で小規模宅地等の特例の適用を受けることができる、特定居住用宅地等の例外的な位置づけの規定になります。

例えば、親と同居していた子が、仕事の都合で地方転勤となり社宅に1人暮らしをしていたとします。その転勤の最中にたまたま相続が発生した場合に、同居ではないということで、小規模宅地等の特例が利用できなくなるというのは、厳しすぎるという趣旨から、この「家なき子特例」が創設されました。

家なき子特例が適用されるための3大要件とは

家なき子特例の適用要件には、「被相続人」「相続人」「土地」の３つについて、それぞれ次のような要件が定められており、そのすべてを満たさなければなりません。

中でも、特に注意が必要なのは、「被相続人に配偶者及び同居親族がいないこと」です。つまり、被相続人に配偶者がおらず、さらに被相続人が1人暮らしでなければならないのです。
例えば、実家で1人暮らしをしていた母と、別居の長男がいて、長男が上記の「相続人の要件」に該当している場合に、母が死亡し、長男が実家不動産を相続した場合には、家なき子特例が適用できます。
しかし、以下のような場合は、長男自身が「相続人の要件」に該当していても、「被相続人に配偶者及び同居親族がいないこと」に該当しないため、家なき子特例は適用できません。

家なき子特例の適用要件は、平成30年の改正で厳格化された

家なき子特例の適用要件は、平成30年税制改正によって厳格化されました。改正前後を比較してみましょう。★が追加された要件になります。

▼家なき子特例の改正前後の比較

改正で追加された★マークの要件が、課税の抜け穴（課税逃れ）を防ぐために新設された箇所です。
まず、相続開始前3年以内に住んでいた家については、自身と配偶者だけを要件とすると、子や兄弟姉妹、自身が経営している法人名義で家を購入して自身が住むということができていました。また、自身が持ち家を所有している場合には、相続前に売却をし、賃料を払って自身が住み続けるということもできました。意図的に持ち家がない状況を作り出せていたのです。
改正後はいずれの方法も封じられて、より公平な課税が担保されるようになっています。

家なき子特例の適用を受けるために必要な書類や手続き

小規模宅地等の特例の適用受けるためには、相続税の期限内申告が要件となっています。
小規模宅地等の特例の適用受けることで相続税が非課税になる場合であっても、期限内申告が必要である点は変わらないため注意しましょう。（特例を適用した結果、非課税となる場合でも申告は必要です）。

また、家なき子特例を利用する場合は、通常、小規模宅地等の特例を申告する際に必要となる書類以外に、次の書類を添付する必要がありますので、用意しておきましょう。

家なき子特例、こんな場合は使える？使えない？　事例集

家なき子特例を利用して、小規模宅地等の特例が適用されるのかどうか、判断に迷うケースは多々あります。ここではよくあるケースを確認します。

2世帯住宅の場合

小規模宅地等の特例との関係で、よく疑問になるのは「2世帯住宅の場合はどうなるのか」という点です。

（A）母が死亡した後、長男が自宅を相続する場合

2世帯住宅であっても、次の要件を満たしていれば、小規模宅地等の特例が利用できるとされています。なお、母と長男が別々に建物の区分登記などをしていないこととします。

これらの要件に該当するなら、長男が自宅を相続する場合は、小規模宅地等の特例を適用できます。

（B）母が死亡した後、次男（家なき子特例の要件を満たしている）が自宅を相続する場

2世帯住宅の建物構造には、次の3つの類型があります。自宅がどの類型なのかにより、判断が変わってきます。

①完全同居型の場合　→家なき子特例の適用不可

この場合、長男は被相続人に同居親族とみなされます。先に説明したように、「被相続人に配偶者及び同居親族がいないこと」が家なき子特例の要件なので、次男が自宅を相続しても、家なき子特例は適用できません。

②完全分離型の場合　→家なき子特例の適用可能

設備すべてが分離されている完全分離型の2世帯住宅の場合には、同じ家であっても単に2つの家の壁が繋がっているだけの状態であり、母と長男は日常生活を共にしているとはいえず、長男は同居親族ではなかったと判断されます。
よって、次男は家なき子特例の適用を受けることができます。

③部分共有型の場合　→実態に応じて個別に判断される

2世帯住宅が部分共有型の場合には、何を共有していたかで判断が異なります。例えば、玄関のみの共有であれば完全分離型に近く、日常生活を共にしていたとはいえないことから同居親族には該当しない可能性が高いでしょう。反対に、リビングを共有しているのであれば日常的に顔を合わせて生活している状況が考えられるため、長男は同居親族に該当する可能性が高くなります。実態に応じて個別に慎重に判断しなければなりません。

被相続人が老人ホームに入居していて、誰も住んでいない自宅だった場合

自宅に単身で暮らしていた人が、老人ホームや介護施設に入居し、その後自宅には誰も住まない状況のまま死亡してしまった場合です。その自宅を別居の相続人が引き継いだ場合はどうなるでしょうか？
次の要件に該当し、かつ相続人が家なき子特例の要件に該当する場合には、家なき子特例が適用できます。

別居の子（相続人）が被相続人（親）の介護のために、被相続人の家に泊まり込みをしていた場合

例えば、実家の近くの賃貸マンションに住む子が、1人暮らしの父を介護するため、実家に泊まり込みをして生活している中で、父が死亡して相続が発生した場合です。この場合、子は生活拠点を被相続人の家に移しているとはいえないと判断され、同居親族には該当しません。したがって、相続で実家を引き継いでも、小規模宅地等の特例を通常に適用することはできません。しかし、子が家なき子特例の他の要件に該当していれば、家なき子特例を利用して小規模宅地等の特例が適用することが可能になります。

土地が被相続人の所有、建物が子（相続人）の所有だった場合

いわゆる「実家の建て替え」で、被相続人が所有している土地の上に、子がお金を出して子の名義で家を建てて同居していたものの、何らかの事情で子が別居をして賃貸住宅で暮らし、3年以内に相続が発生したような場合です。
この場合、家なき子特例の要件にある、「相続開始前3年以内に自身の持ち家に住んでいないこと」に抵触するため、家なき子特例は適用できないのではないかと考えられがちです。
しかし、自身の持ち家には、相続開始直前に被相続人が居住していた家を除くこととなっています。したがって、この場合は家なき子特例の要件を満たし、小規模宅地等の特例は適用できます。

子（相続人）が相続後に持ち家を購入した場合

家なき子特例の要件には、「相続開始前3年間」に持ち家がないことがありますが、相続後についての規定はありません。相続後に持ち家を購入しても問題なく小規模宅地等の特例は適用できます。
一方、相続した土地を相続税申告期限までに売ってしまった場合は、小規模宅地等の特例の要件から外れてしまうため注意しましょう。

子（相続人）が相続後に自宅を賃貸物件として他人に貸している場合

家なき子特例の要件は、相続税の申告期限までに自宅土地を「所有」し続けることです。「居住」は要件とされていません。よって、自宅を賃貸に供したとしても相続人が所有しているのであれば、家なき子特例の対象になるため、小規模宅地等の特例の適用を受けられます。

まとめ

小規模宅地等の特例の節税効果は非常に大きく、相続財産に土地があるのであれば可能な限り適用を受けたい制度です。1人暮らしの高齢者が増える中、家なき子特例の利用が検討されるケースは増えるでしょう。
その反面、要件が複雑で適用が可能かどうか、判断に迷う場合も多くあります。ぜひ相続に強い税理士などの専門家に相談し、正確な判断を受けることをおすすめします。