土地に相続税がかからないようにするためのポイントと条件を紹介

土地は、相続財産の中に占める割合がもっとも多い

国税庁が公表している資料によると、相続税を申告した人の相続財産の内容で割合がもっとも多いのは土地です。土地が占める割合は年々減少傾向にあるものの、最新データにおいてもいまだに最多割合を占めています。
このことから、土地に対する「評価額」が相続税対策として重要だということがわかります。

★図表　相続財産の金額構成比の推移

（出所：「令和2年分　相続税の申告事績の概要」国税庁）

相続税がかかるケース

相続税は、すべての人に対してかかる税金ではありません。相続税には「基礎控除額」が定められており、課税価格の合計額が基礎控除額以下であれば相続税は課税されません。
相続税の基礎控除額は、次の式で計算されます。

相続税の基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人数

これを、法定相続人数ごとに計算をすると、次のようになります。

たとえば、法定相続人が配偶者（妻・夫のどちらか）と子2名の計3名だとすれば、課税価格の合計額が4,800万円を超えて、はじめて相続税がかかる可能性があることになります。（この後で使える控除もあるため、この段階ではあくまで可能性です）。

土地は、相続税の計算の際にどのように評価されるのか

相続財産の課税価格の合計額を計算する際、土地が「いくら」になるのか、その評価額を求める方法は、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。
路線価方式は、国税庁が「路線価」を定めている地域で用いられる方法です。路線価が定められているのは主に都市部です。
一方、都市部以外の路線価が定められていない地域では、「倍率方式」が用いられます。

自宅などの土地が、路線価地域であるか倍率地域であるかは、国税庁のホームページ内にある、「路線価図・評価倍率表」のページで確認できます。
地図から該当の土地を探し、その土地に面する道路に「100C」「215D」などの数字と記号が書いてあれば、そこは路線価地域です。一方で、そもそも該当する地域の地図が掲載されていない場合や、地図はあるものの「倍率」と書かれている場合には、その土地は倍率地域です。

路線価方式における土地の評価額

「路線価図・評価倍率表」の相続税路線価図には、その道路に面している土地の1㎡あたりの路線価が千円単位で示されています。

★図表　路線価図のイメージ

（出所：路線価図の説明｜国税庁）

関連記事「相続税路線価とは？調べ方・見方から計算方法まで解説」

実際に計算してみよう

路線価方式での評価額は、基本的にその土地に接している道路の「路線価」×「土地の面積」によって求めます。
たとえば、自宅土地の前面道路の路線価が「215D」の場合、路線価は215×1,000円＝215,000円です。なお、数字の後についているアルファベットは、土地が借地の場合に借地権割合を示すものです。自宅土地であれば関係ありません。
また、接している道路が2本ある場合や、土地の形などによっては、路線価を補正する必要があります（後述）が、ここでは補正が必要ないと仮定します。
上記条件で土地の面積が100㎡の場合、相続税評価額は以下のとおりに計算します。

相続税評価額＝215,000×100＝2,150万円

路線価の公表時期

相続税路線価は国税庁から毎年7月初旬頃までに公表されます。そしてその年の1月1日～12月31日に発生した相続の計算時に適用できます。
たとえば、令和3年7月に公表された相続税路線価は、令和3年1月1日～12月31日に発生した相続で適用となるのです。1月～6月に相続が発生した場合、その年の路線価が発表されるまで相続税申告を待たなくてはなりません。相続税申告は相続発生の翌日から10ヶ月以内が期限となるため、申告期限の確認が必要です。

倍率方式について

相続税路線価がない地域の場合は、倍率方式を使用します。人口が少ない地方や田畑、山林などが多い地域は倍率方式が使用されることが多くあります。

倍率方式における土地の相続税評価額は、次により求めます。

相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 倍率

倍率は路線価と同様、国税庁のホームページで確認できます。

★図表　倍率表のイメージ

（出所：評価倍率表（一般の土地等用）の説明 ｜国税庁）

倍率表の「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」箇所には、地目毎の倍率が記載されています。
「宅地」と記載された列をみると、「路線」と書かれている町と、「1.1」と数字が書かれている町があります。「路線」と書かれている地域は、路線価方式が適用されます。
この「1.1」が倍率で、この数字を固定資産税評価額に掛けます。
なお、固定資産税評価額は、不動産の所在地の市区町村役場（東京都の場合都税事務所）から毎年4月頃に送付されてくる固定資産税納税通知書に記載されています。

路線価補正による土地の相続税について

「路線価方式」で紹介した相続税評価額の算出方法（路線価×土地の面積）は、あくまで基本です。土地には、さまざまな形状や周辺状況があるので、その状況に応じて様々な「補正」がなされる場合があります。補正は、路線価が高くなるものと低くなるものとがあります。

評価が低くなる補正

たとえば、間口が狭く奥行きが長い「うなぎの寝床」みたいな土地や、三角形の土地は利用がしにくいですよね。このように、利用しにくそうな形の土地と、利用しやすい真四角の土地を同じ価格で評価するのは不公平ではないかということで、一定の形状の土地などは、評価を下げる補正ができます。下記のようなものがあります。

相続税評価額は、路線価×面積なので、路線価を下げる補正が適用できるかどうかは、相続税を減額する上では特に重要です。

土地の評価を加算するケース

上記とは逆に、いわゆる「角地」で2面の道路に接している場合など、土地の使い勝手が良くなるような場合は、評価を高くする補正がなされます。

なぜ土地を人に貸したり、アパート経営をしたりすると相続税が下がるのか？

「所有している土地にアパートを建てる“土地活用”で、相続税対策をしましょう」といった宣伝文句をご覧になったことがあるでしょう。場合によっては、そのような相続税対策が有効なこともあります。

相続税法の考え方では、土地や建物を他人に貸していると建物を壊して別の建物を建てるなど、所有者が自由に利用することができないため価値が下がるとされていることがその大きな理由です（他にも理由はありますが、本記事のテーマから外れるので割愛します）。

このように、相続税法では「だれが、どのように土地を使っているのか」により、土地の評価方法を細かく分類しているのです。その概要をここで確認していきます。

なお、被相続人が自分の子などに所有していた土地を無料または安価な賃貸料で貸していた場合は、これを「使用貸借」と呼び、評価の減額の対象になりません。

相続税法における「自用地」の評価と「貸宅地」の評価

まず、「自用地」の評価と「貸宅地」の区分があります。

自用地の相続税評価はこれまで述べてきた通りですが、貸宅地の相続税評価は自用地の評価に「借地権割合」と呼ばれる数値を掛けたものを差し引いて評価します。
計算式は以下のとおりです。

貸宅地の相続税評価額＝自用地評価額－自用地評価額×借地権割合

ここで、先ほど、「路線価図」で出てきた、数字の後ろについていたアルファベットの出番です。路線価図のAからGの記号は、次のような借地権割合をしているのです。

計算例

例えば、路線価が215D、土地の面積が100㎡（補正の必要なし）の場合、自用評価は2,150万円です。この土地を貸宅地にしている場合は、次のような評価額になります。

貸宅地の相続税評価額
＝2,150万円－（2,150万円×60％）＝860万円

貸家建付地の評価方法

続いて、「貸家建付地」という土地の区分があります。これは土地の所有者が自分で貸家を建てて、その貸家を人に貸して住まわせている場合です。いわゆるアパート経営は、ここに該当します。もちろん、アパートじゃなくても、一戸建てでも、マンションでも同じです。

貸家建付地の評価額は、自用地の評価から、「借地権割合×借家権割合×賃貸割合」を差し引いた額になります。

貸家建付地の相続税評価額＝自用地評価額－（自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

借地権割合は、すでに説明した路線価図Ａ～Ｇで定義されている割合です。
借家権割合は、現在は全国一律で「30％」となっています。
また、賃貸割合とは、その賃貸住宅のうち、どれくらいの室数を貸しているかという割合です。空室があれば差し引きます。たとえば5室のアパートで、1室が空室であれば賃貸割合は80％です。

計算例

では、先と同じ215D、土地の面積が100平米の土地で、そこにアパートを建てて貸している（賃貸割合100％）の場合で計算してみましょう。

貸家建付地の相続税評価額
＝2,150万円－（2,150万円×60％×30％×100％）＝1,763万円

なお、自分でアパートなどを建てた場合、その建物の相続税評価も「貸家」として、自分で居住する自宅の建物よりは低い評価になります。（※本記事は土地がテーマなので、計算方法は割愛します。）

土地の評価額を最大80％も引き下げられる「小規模宅地等の特例」

小規模宅地等の特例（以下、「小規模宅地特例」と略記）とは、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地などを相続した場合に一定の要件を満たすと、評価額が減額される制度です。
この特例の特徴は、減額率が最大80％にもなることです。要件に合致して特例が適用できれば、多くの場合、土地の相続税をかからないようにすることができます。

小規模宅地特例の効果

本記事の最初で、「相続税の計算は、まず、相続財産のすべてを一定のルールに従って時価で評価して、その評価額の合計額（課税価格の合計額）を求める」と述べました。小規模宅地等の特例はこの評価の段階で適用します。数値例で見てみましょう。
仮に、法定相続人2人（基礎控除額4,200万円）のご家庭で、相続財産が下記のような内容だとします。

課税価格の合計額は、1億円で、ここから基礎控除額4,200万円を引いた5,800万円に対して相続税課税の対象となります（他の控除などはないと仮定）。

一方、この土地に小規模宅地特例が適用できて、80％の評価減となれば、評価額は8,000万円△8,000万円×80％＝1,600万円になります。すると、相続財産は、下記のようになります。

課税価格の合計額が基礎控除額以下となり、相続税はかからないことになります。
このように、特例をうまく使うことで土地の相続税を大きくさげることが可能となります。

小規模宅地特例の種類

小規模宅地特例の対象となる土地（宅地）は、利用状況に応じて以下の3種類があり、それぞれ適用できる面積と減額率が異なります。

適用面積の限度は、その広さよりも広い土地でも、その限度までは適用できるという意味です。たとえば、500㎡の自宅土地を相続した場合、330㎡までが通常の評価額より80%減額され、残りの170㎡は通常の評価額となります。

小規模宅地特例が適用できる人、できない人

小規模宅地特例のうち特定居住用宅地等を相続した場合、特例を適用できる人は以下のとおりです。

1.被相続人が居住していた土地を相続した場合

① 被相続人の配偶者
② 被相続人と同居していた親族
③ 被相続人に上記①②の人がいない場合の被相続人と同居していない相続人

上記取得者は以下の要件を満たすことで、特例を適用することができます。

2.被相続人と生計を同じくしていた親族が居住していた土地を相続した場合

① 被相続人の配偶者
② 被相続人と同居していた親族

上記取得者は以下の要件を満たすことで、特例を適用することができます。

「家なき子」特例とは？

家なき子特例とは、被相続人と同居していない場合でも条件を満たせば小規模宅地等の特例を適用できる制度のことを指します。家なき子特例を適用できれば、通常の小規模宅地等の特例と同様に相続した土地について330平米まで評価額を最大80％減額することができるのです。
家なき子特例は以下①から③全てに該当する場合で、かつ、④～⑥の要件を満たす場合に適用することができます。

相続税が払えない時の対策

相続税は相続発生から10ヶ月以内に現金一括で支払うのが原則ですが、相続財産の中に相続税を払うための預金が用意できない場合などはどのようにすればいいのでしょうか。

・相続財産を担保に金融機関から借入をする。
・相続税の支払期限までに相続した不動産を売却する。
決められた期間内に売却する必要があるので、相場よりも売却価格が低くなる可能性はあります。
・相続税の延納をする。
相続税を分割で払う方法で、いくつかの要件を満たす必要があります。また、延納期間中は利子税がかかります。
・相続税の物納を申請する。
相続税を現金ではなく不動産などの財産で納める方法で、延納による分割払いでも納めることが困難な場合に利用することができます。こちらもいくつかの要件を満たす必要があり、利子税がかかる場合もあります。

相続税が払えない場合、上記のような対処法がありますが、相続が発生する前に相続税額の納付方法を考えておくことも、相続対策の一環として非常に重要なことです。

土地の相続税対策で小規模宅地等の特例を最大限活用する方法

小規模宅地特例は非常に効果の大きい特例ですが、適用面積に上限があります。そこで、多くの土地を持っている方などの場合、所有する土地を組み替えることで、その効果を大きくすることも考えられます。
たとえば、郊外に2,000㎡の自宅土地を持っており、その評価額が2億円だとします。この土地については、小規模宅地特例を上限まで適用したとしても、330/2,000＝16.5％分の面積にしか適用できないことになります。すると、2億円×330/2,000×0.8＝2,640万円が減額幅です（土地全体の評価額は、1億7,360万円）。
一方、この土地を売り、都心部に300㎡で2億円の土地を買い、移り住んだとします。その場合、すべての面積に小規模宅地特例を適用できるので、減額幅は1億6,000万となります（土地の評価額は4,000万円）。
ごく単純化した例ですが、考え方の1つの参考になさってください。

まとめ

土地の相続税は、被相続人が生前にアパートを建てておいたり、小規模宅地特例などをうまく活用したりすれば、かからないようにすることができる場合もあります。
ただし、評価減の計算や特例の適用可否の判断などは難しい場合があるので、正しい判断をするためにも、税理士などの専門家に意見を求めたほうがいいでしょう。